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農村集體土地蓋房可以辦理房產證嗎?
農村集體土地蓋房可以辦理房產證嗎?
提問日期:2020-11-10 15:51:28
 回答
首先要轉變土地性質,變更為國有出讓土地
根據法律法規規定,目前我國農用地轉為建設用地的程序簡單扼要地有以下步驟:【第一步】農用地轉用、征用土地,必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此,用地單位在初步選定某農用地 為建設用地后,應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。
▲規劃必須符合原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。
▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》,則地方人民政府批準提供建設用地前,須先取得國土資源部許可,再履行批準手續。
▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》,則在禁止期限內,土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件,各級人民政府也不批準提供建設用地。
【第二步】確認該農用地可以用于建設,再根據建設部門的要求,進行和編制建設項目可行性論證,向建設部門提交用地申請,建設部門審查符合的,頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。
▲其中,農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后,市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的,有關批準文件自動失效。
【第三步】用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請,由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。
▲建設項目用地預審文件有效期為兩年,自批準之日起計算。已經預審的項目,如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的,應當重新申請預審。
▲建設用地單位申請預審,應當提交下列材料:
1.建設項目用地預審申請表(該表由國土資源部統一規定);
2.預審的申請報告,內容包括:擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案;
3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的,只提供項目可行性研究報告。
▲如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的,建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。
▲國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內,完成審查工作,并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的,經負責預審的國土資源局負責人批準,可以延長十日。
【第四步】用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續,并繳納各項審批費用;
▲環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和(86)國環字第003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。
▲某些建設項目,還需要報勞動行政部門依據《建設項目(工程)勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。
【第五步】用地單位再持以上審批文件,向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
【第六步】國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃,擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案,分不同類型,經各級人民政府審批。
▲能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目,在《國務院關于投資體制改革的決定》(國發〔2004〕24號)實施前批準立項的,仍按原規定報批用地;實施后,屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目,涉及農用地轉用和土地征收的,報國務院批準;除此之外的單獨選址建設項目,涉及農用地轉用和土地征收的,報省級人民政府批準,其中征收土地面積超過省級批準權限的,土地征收必須報國務院批準;建設項目確需占用基本農田的,必須報國務院批準。
▲其中,如占用農用地沒有涉及占用耕地的,則不需擬定補充耕地方案;農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有農用地的,不需擬定征地方案。
▲以下建設占用土地涉及農用地轉為建設用地的,需報國務院批準:
1.國務院批準的建設項目;
2.國務院有關部門和國家計劃單列企業批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目;
3.省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目;
4.在土地利用總體規劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設用地規模范圍內,為實施該規劃按土地利用年度計劃分批次用地。
5.需要征用基本農田的;
6.需要征用基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;
7.需要征用其他土地超過七十公頃的。
【第七步】由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用,簽訂補償安置協議,按征地程序辦理征地手續。
▲其中,征用土地的各項補償,應在征地補償安置方案批準之日起3個月內,由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的,政府不發放建設用地批準書,農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。 如征用農村集體土地,征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農村集體經濟組織支付。
▲國家征用土地的,依照法定程序批準后,由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
▲征用土地的,按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費,為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征用耕地的安置補助費,最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。
▲征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、自治區、直轄市規定。征用城市郊區的菜地,用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
▲征用耕地的土地補償費,為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍”。這里的“該耕地”,是指實際征用的耕地數量。而“每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征用前三年平均年產值的四到六倍”中的“該耕地”,則是指在被征用土地所在地,被征地單位平均每人占有的耕地數量。
【第八步】國土資源局根據批準的供地方案,在征地的補償、安置補助完成后,向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》,被征地單位應在規定的期限內交出土地。
▲其中,農村集體經濟組織占用本集體的農用地或單位占用國有農用地的,經批準辦理了農用地轉用手續后,國土資源局可直接發出用地文件。
▲城市分批次建設用地和單獨選址建設項目用地經依法批準后,國土資源部門應通過新聞媒體或其他形式向社會公開批準情況;建設單位應將農用地轉用、土地征收批準文件及建設用地批準書
回答日期:2020-11-10 15:51:58
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邢義屬
邢義屬,男,中共黨員,河北冀港律師事務所專職律師,農村土地網常年法律顧問,土地法律專家組副團長...
  邢律師在從業過程中積累了豐富的辦案經驗,客戶范圍已遍布河北、山東、山西、江蘇、福建、廣東、遼寧、吉林、黑龍江、甘肅、四川等地,至今已功辦理上百起土地征收、房屋拆遷等群體性疑難案件,本律師以勤勉高效的辦案態度、精湛的業務能力、博學敏思的才學贏得了當事人良好的口碑。[詳細介紹>>>]

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