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宅基地怎么申請?沒被批準是什么原因?轉讓、售賣可以嗎?
www.goldbondmed.com 來源:農業行業觀察 時間:2020-11-10 09:49:23

  什么是宅基地?

  宅基地歸誰所有?

  宅基地可以售賣、轉讓嗎?

  宅基地可以作為遺產繼承嗎?

  

 

  問:經常有人問,宅基地是什么?怎么分配的?

  律師:農村宅基地是指農村村民基于本集體經濟組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設用地,農民無需交納任何土地費用即可取得,具有福利性質和社會保障功能,一般不能繼承。

  農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

  人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上,可以采取措施,按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

  問:有人去申請宅基地,但是沒有被批準,這是怎么回事呢?

  律師:《農業農村部關于落實黨中央、國務院2020年農業農村重點工作部署的實施意見》(農發〔2020〕1號)第31條要求,穩慎推進農村宅基地制度改革,研究制定農村宅基地管理辦法。

  根據現行某些地方規范性文件,我們總結大致有以下情形申請宅基地的不予批準:

  1.宅基地面積已達到本規定的標準再申請新宅基地的,但為實施村莊和集鎮規劃進行舊村改造的除外;

  2.出租、出賣或者以其他形式轉讓宅基地及其地上建筑物(缺房戶合理調劑的除外),或者將住宅改作他用,再申請宅基地的;

  3.以所有家庭成員作為一戶申請宅基地并被批準后,不具備分戶條件或不合理分戶申請宅基地的;

  4.子女已立戶且符合立戶條件,其父母再單獨申請宅基地的;

  5.擬實施舊村改造的區塊或實施規劃撤并的自然村,在原宅基地上建住宅的;

  6.對不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集體的;

  7.違法建房未依法處理結案的;

  8.其他不符合申請建房條件的。

  問:那么,宅基地怎么申請?都要走哪些程序?

  律師:《中華人民共和國土地管理法》規定,農村村民住宅用地,由鄉(鎮)人民政府審核批準。

  《農業農村部、自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號)規定了以下具體程序:

  申請審查:符合宅基地申請條件的農戶,以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房(規劃許可)書面申請。

  村民小組收到申請后,應提交村民小組會議討論,并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內公示。

  公示無異議或異議不成立的,村民小組將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織或村民委員會(以下簡稱村級組織)審查。審查通過的,由村級組織簽署意見,報送鄉鎮政府。

  沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的,農戶直接向村級組織提出申請,經村民代表會議討論通過并在本集體經濟組織范圍內公示后,由村級組織簽署意見,報送鄉鎮政府。

  審核批準:農業農村部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房(規劃許可)申請是否經過村組審核公示等,并綜合各有關部門意見提出審批建議。

  自然資源部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、用途管制要求,其中涉及占用農用地的,應在辦理農用地轉用審批手續后,核發鄉村建設規劃許可證;在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的,可按照本省(區、市)有關規定辦理規劃許可。涉及林業、水利、電力等部門的要及時征求意見。

  鄉鎮政府根據各部門聯審結果,對農民宅基地申請進行審批,出具《農村宅基地批準書》。

  問:農村宅基地可以繼承嗎?

  律師:宅基地使用權不能繼承,因繼承地上房屋的,可以繼續使用。我國法律規定,土地分別歸屬國家和集體。

  《中華人民共和國土地管理法》:城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。

  宅基地使用權的人身依附性也決定了宅基地使用權必須因具有集體經濟組織成員資格而取得,又因集體經濟組織成員資格的消滅而消滅,不產生在不同主體之間的流轉(繼承)問題。

  在宅基地之上建造的房屋,屬于公民的個人合法財產,屬于《中華人民共和國繼承法》第3條規定的遺產范圍。

  問:農村里一戶人家可以有幾處宅基地?是怎么規定的呢?

  律師:《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定:農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村宅基地使用權確權登記,必須堅持“一戶一宅”,除“一戶一宅”外多占的宅基地不予確權登記。對多占的宅基地根據《中華人民共和國土地管理法》有關規定按非法占用土地處理。

  問:自家建的房子,超過了宅基地的使用范圍,怎么辦?

  律師:村民在自家宅基地范圍外所建房屋不受法律保護。根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》第八條規定:“村民建房,占用原有宅基地、村內空閑地或其他非耕地的,報鄉(鎮)人民政府審核,由區、縣人民政府批準”。故建房者對于未經相關部門審批、私自在自家宅基地范圍外建造的房屋不能取得所有權,也不受法律保護。

  問:城鎮居民可以擁有農村宅基地嗎?

  律師:根據國土資源部《關于印發<關于加強農村宅基地管理的意見>的通知》(國土資發[2004]234號)要求:“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”,所以城鎮居民不能在農村購置宅基地和農民住宅。

  因此出賣人向集體經濟組織以外的成員轉讓宅基地合同無效,由此給對方造成的損失按各自過錯承擔賠償責任。

  看了這么多

  大家應該對農村宅基地法律常識

  心里有個譜了

  宅基地關系到農民朋友的切身利益

  日后遇到類似的問題

  一定要“擦亮眼睛”

  合法謹慎應對

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