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2022年迎“貶值潮”?專家:紅利還在,未來5年市場需求“很大”
www.goldbondmed.com 來源:中國土地資源網 時間:2022-02-23 10:26:16

3年以來,房地產市場始終不太平靜,在忽冷忽熱的走向中,購房者們也紛紛表示不知所措了。



這種“忽冷忽熱”的情況,在2021年表現得尤為明顯,一季度,深圳、合肥、南京、成都等多個城市掀起了房產上漲的浪潮,二手房小區業主們集體抬價銷售,局部高熱、局部霜凍的跡象很明顯。正在房市熱要波狀擴散的時候,高層一錘定音,多次約談關鍵城市各大部門,隨后調控便雨點般襲來。



隨后,樓市便徹底安靜了下來,各大銀行紛紛收緊了對房地產的融資貸款力度,房貸利率也普遍走高。二季度年末,樓市開始入冬了。根據統計局發布的百城房產價格數據顯示,在100個主要城市中,新房的銷售價格出現下跌的達到了70個左右(占比70%),二手房除了價格下滑,掛牌量也開始呈現出逐漸增加的態勢,曾經的一二線城市二手房也呈現出一副滯銷的局面。南京、鄭州、武漢、天津、南昌等超過15個城市的二手房掛牌量超過15萬套大關,超過10個城市的二手房掛牌量達到了5年前的高位水平。



新房難銷售,開發商手中的待售面積開始幾何倍數上升,二手房轉手難也表現明顯。根據《澎湃》的數據,在曾經的炒房第一城深圳,就出現了二手房跳水價的情況,在福田區有一套原本價值2500萬元的房子,房東為了盡快賣掉,把掛牌價格調低至1960余萬元,然而即便是在如此折價500萬元的情況下,還是無人問津,當地的房產中介說到,除了學區房之外,該片區的房產價格一般為6萬元-8萬元。單價達到10萬元-30萬元的基本都是學區房。然而隨著學區房新政策(多校劃片、老師輪崗制、大學區制)到來,學區房不吃香了,大幅跳價也紛紛出現。然而購房者們的眼睛是雪亮的,即便是在跳價之后,單價依然達到了10萬元,比市場價還高出了2-4萬。



除了炒房一哥深圳之外,武漢、鄭州、合肥、天津等城市也不例外。武漢一位購房者張先生就有因為“買房折價”而憤怒不已。張先生說,自己是剛需無房人,長期以來打算買房,看到心儀的樓盤終于折價了,于是心動的出手買了一套,然而還沒等按揭貸款發放下來,這家開發商就進行了二次打折,在原本的基礎上9.5折,還送10萬元的車位,2000元的物業費抵扣券,所有的折扣加起來,自己的房子實實在在地縮水了近17萬元,這讓武漢張先生肉疼不已。



鄭州似乎也是相同的境遇,本土房地產企業基本上都在“內卷”,紛紛開啟了促銷模式,據房產機構的統計,鄭州房企基本上清一色促銷價。有的調低2000/平米,折扣較狠的調低5000/平米。不過,銷售中介說到,即便是在調低了銷售價格之后,鄭州的各樓盤銷售去化貌似并沒有得到有效扭轉。



2022年迎“貶值潮”?



正所謂“物極必反”,當房產收縮到一定程度的時候,就是新一輪“變化”的起點,對于房市走向,馬光遠給出了建議,馬光遠表示自己看法,房地產已經入冬了,如果繼續澆水的話,就可能冰凍,這顯然會違背“房住不炒”的初衷,所以馬光遠認為應該是時候予以救助。哈爾濱成為了本輪深度調控以來,第一個開啟“救市潮”的城市,隨后多個三四線城市跟進“救市”策略。



住建部和央行也多次提出建議,王蒙徽說到,要采取差異化的調控舉措,保障合理性購房消費需求;央行也直言,要重新匹配房地產貸款關系,適度增加住房貸款,隨著房貸利率下降,LPR的走低、央行全面降準釋放1.2萬億元資金開始,似乎新一輪“寬松積極”的救市正在誕生。效果立竿見影,房市迎來了小幅微增。



“忽左忽右”的快節奏變化下,2022年及未來的樓市如何?建設部原副部長:房地產紅利還在,未來5年新增14億平購房需求,未來5年市場需求“很大”!在專家的眼中,房產根本不可能出現所謂的“貶值潮”,而是會持續“上升”的走勢。



建設部原副部長、房產專家劉志峰,表示,要清醒地認識到房地產發展的階段性問題,中長期而言,未來5年內,房產行業的規模大概率保持在10-13億平方米,支撐房地產繼續快速前進的,依然是城市化,隨著城市人口的快速增長,帶動超過14億平米的購房增量。



從中長期看,未來五年行業年均10-13億平方米。未來五年全國城市人口將增長4500萬以上,帶動大于14億平方米的增量需求。



那么,專家劉志峰的這番“看法”真的符合實際,會是未來5年房產前進的主動力嗎?在指聞君看來,情況或許剛好相反。城市化確實可以為房地產注入一定的購房需求基數,但是房產過剩的現實已經凸顯出來,而且房產稅等已經在路上,按照發達國家走過的房地產歷史來看,“房產紅利”或許已經吃完了。



1、從人口方面看,接盤者數量正在減少。根據第七次人口普查的數據顯示,到2020年底,我國的總人數達到了14億人,比10年前有大量增長的態勢,然而人口結構卻出現了逆轉性改變,老年人口數量快速增加,60歲以上達到2.6億人,占比超過18%,與老齡化相反的是,青壯年人口和新生兒的數量減少,2021年新生兒只有1062萬人,生育率降低至1.3水平。



正如劉志峰所言,人口的增加才是房地產需求增加的支撐,過去20年里,房改商品化之后,人口的蓬勃增長,直接帶動了房地產輝煌20年,然而隨著人口拐點的出現,未來樓市可能需求明顯乏力。



2、從房產供給量來看,存量房產過剩了。經濟學者任澤平在《住房報告》中研究指出,城市的存量房產達到了3.11億套,從總量上過剩,戶均房產保有量1.1套以上。任澤平長期研究房產,其報告具有很高的可信度。



萬科前董事長王石也提到,房產過剩是現實情況,王石說,一方面房產過剩,另一方面獨生子女越來越多,家庭421的合并房市凸顯,所以未來一對年輕的夫婦可能要繼承來自男女雙方父母的至少5套以上房產,誰還去買房子呢?



3、從持有成本上來看,囤房等并不劃算。中泰證券首席經濟學家李迅雷測算指出,房產持有的基本成本項在9%左右,房產保有的折舊率4%/年,資金占用成本5%-6%/年,二者相加在9%-10%之間。這也就意味著,一旦房產的均漲達不到這個水平,那么買房就相當于虧本。



而現實情況來看,房產的“盈虧平衡點”早就到來了。社科院在《2022年房價預測》中指出,2022年全年房產均漲-3%-3%之間,處于不正不負的“零位”階段,在這這種狀態下,一套房子持有等于零賺頭。而且房地產稅已經到來,財政部部長劉昆表示,房產稅經過5年試點之后,將立法全面開啟。財稅專家也稱,房產稅的稅率在1%上下。



試問,一方面人口減弱,另一方面住房過剩,再加上房產稅成本增高,買房還有多少動力?


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